酒店资产怎么评估，如何确定值不值得投资？

评估对象仅为整个酒店部分时，该部分收益如何从整个酒店经营收益中进行剥离等问题都是收益法测算中需要面临解决的问题，这时收益法的运用就会受到客观因素的限制，存在局限性。

在这样的情况下，运用成本法反而更能体现评估对象的客观价值。因为成本法基于测算估价对象在价值时点的重新购置价格和折旧，然后将重新购置价格减去折旧得到估价对象价值的一种评估方法。也可以说成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值，操作步骤一般为

1、收集相关评估资料，分清估价对象房地产的价格构成;

2、采用房地产合估的方法测算估价对象的重新购置价格;

3、测算估价对象建筑物的折旧;

4、求取估价对象的积算价格。特别是作为抵押货款及资产处置的酒店房地产，酒店的客观成本价值更容易受到抵押权人和接受资产的投资人的重视。

综合所述，评估酒店房地产时，针对评估对象的实际情况，要做到具体情况具体分析，合理的运用评估方法，努力使估价结果更加唯合理、客观。

1、测算各类型收入(ADR)及各种类型的运营费用(OPC)，得出年总经营收入和年总经营支出；

2、将总经营收入扣除年总经营支出和酒店行业利润，得到年总净收入(GOP)；

3、选取适当的报酬率(Yield)，将未来预期各期的净收入，折算到估价时点上的现值，求其之和得出剩余使用年限的收益价值。

因此在运用收益法评估酒店带来的收益，在净收益的计算中相应扣减商业利润及非不动产部分带来的额外收益。